不動産のソーシングとは？

「ソーシング」という言葉は、様々な業界で耳にしますが、不動産業界においてもソーシングという業務があります。

ソーシングとは一般的に、「何かを探し出し、調達する行為」を指す言葉です。

不動産業界においては、投資対象となる不動産案件を探し出し、調達する業務のことを指しています。

不動産ファンドや投資会社などが、自社の投資戦略に合致する物件（オフィスビル、マンション、商業施設など）を市場から見つけ出し、交渉を経て取得するまでの一連の流れを含みます。

今回は、そんな不動産業界におけるソーシングについて、具体的な業務の流れや、ほぼ同義として使われる「アクイジション」との違いについて解説します。

特に不動産ファンドや投資会社においては重要な業務ですので、その役割をきっちりと理解しておきましょう。

不動産のソーシングとは？

不動産業界においてのソーシングとは、主に投資対象となる不動産案件を探し出し、調達する業務を指します。

この言葉は、特に不動産ファンドや投資会社においてよく使われます。

単に物件を見つけるだけでなく、その物件が投資家のニーズや投資戦略に合致しているかの見極めや、適切な条件で取得するための交渉、デューデリジェンス（詳細な調査）までの一連のプロセスを含みます。

不動産ソーシングの流れ

不動産ソーシングは、一般的に以下のような５つのステップで進められます。

1. 投資クライテリアの設定
2. 案件の探索
3. 案件の選定と初期検討
4. デューデリジェンス（DD）
5. 交渉と取得

順番に見ていきましょう。

１．投資クライテリアの設定

まずは、どのような種類の不動産（オフィス、マンション、商業施設、物流施設など）に投資するかを設定します。

設定する項目としては以下が挙げられます。

• 地域、規模、築年数、利回りなどの諸条件
• 投資目標（安定した賃料収入を狙うか、キャピタルゲインを狙うかなど）

２．案件の探索

続いて、不動産仲介業者、金融機関、ゼネコン、デベロッパーなど、幅広いネットワークを通じて情報を収集します。

未公開物件（市場に出回っていない物件）の情報を取得することも、ソーシングにおいて非常に重要になります。

たとえば、投資ファンドが「都心にある築浅のオフィスビルで、安定したテナント収入が見込める物件」を探す場合、複数の不動産会社に要望を伝えて物件情報の提供を依頼したり、自ら潜在的な売り主を探したりします。

３．案件の選定と初期検討

収集した多数の物件情報の中から、収益性、立地、周辺環境、法的な問題など、初期的な評価を行い、設定した投資クライテリアに合うものを選定します。

複数の候補物件の中から、キャッシュフローや将来性、リスクなどを比較検討し、有望な数件に絞り込むステップです。

４．デューデリジェンス（DD）

選定された物件について、物理的、法的、経済的な側面から詳細な調査を行います。

建物の状態、土地の権利関係、テナントとの契約内容、修繕履歴、市場価値などを専門家（弁護士、会計士、不動産鑑定士など）と協力して徹底的に調べます。

専門家チームが物件を実際に視察し、耐震性や設備の状態を確認したり、賃貸借契約書を精査して潜在的なリスクがないかを調べたりします。

５．交渉と取得

調査結果に基づいて、売り主と価格や契約条件について交渉を行います。

最終的な合意に至れば、契約締結、資金決済、登記手続きなどを経て物件を取得します。

「ソーシング」と「アクイジション」の違い

不動産業界では、「ソーシング」とほぼ同義で「アクイジション（Acquisition）」という言葉が使われることもあります。

アクイジションは「取得」という意味で、物件を買い付ける行為全般を指します。

対して、ソーシングは特に「投資対象となる案件を探し、調達する」という初期段階に焦点を当てたニュアンスで使われることが多いです。

まとめ

今回は不動産業界におけるソーシングの業務について解説しました。

不動産ソーシングは、優良な投資案件を発掘し、競争優位性を確立するためのプロセスであり、特に不動産ファンドや投資会社においては重要な役割を担っています。

不動産業界での経験がある程度あれば十分挑戦できる職種ですので、興味がある方は是非挑戦してみてください。

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました。