不動産金融とは？業界の概要や種類、メリット・デメリット

不動産金融とは、不動産と金融を掛け合わせた金融商品を扱う業界です。

土地や建物などを証券化する「不動産証券化」、インカムゲインやキャピタルゲインを狙う「不動産投資」、不動産から生まれた収益を返済原資とする「ノンリコースローン」などが挙げられます。

そんな不動産金融は、株式や債券といった伝統的な資産とは異なる特性を持つ、オルタナティブ投資を運用する業界として注目を集めています。

今回は、この不動産金融について、概要や種類、メリット・デメリットについて解説していきます。

近年は事業会社が続々と参入しており、中長期的な成長が見込まれる業界ですので、是非最後まで読んでみてください。

不動産金融とは？

「不動産金融」とは、不動産と金融分野が融合したビジネスの総称です。

不動産の取得、開発、売買、運用などにかかる、資金調達や投資に関する様々な金融手法・サービスを指します。

不動産金融の主な種類と仕組み

不動産金融には多様な形態がありますが、代表的なものとしては以下が挙げられます。

• 不動産証券化（Real Estate Securitization）
• 不動産投資
• ノンリコースローン（Non-Recourse Loan）
• 不動産担保ローン

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産証券化（Real Estate Securitization）

「不動産証券化（Real Estate Securitization）」とは、不動産そのものや、不動産から生み出される賃料収入などのキャッシュフローを裏付けとして、有価証券（投資信託や債券など）を発行し、投資家から資金を調達する仕組みです。

不動産の流動性を高め、少額からの投資を可能にすることで、より多くの投資家が不動産投資に参加できるようになります。

たとえば、「J-REIT（不動産投資信託）」は、投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、その賃料収入などを投資家に分配する形態です。

不動産は「特別目的会社（SPC）」と呼ばれる法人に移管され、このSPCが証券を発行します。

不動産投資

個人や法人が、賃料収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を得ることを目的に、不動産を購入・運用する投資活動です。

資金調達の方法としては、不動産投資ローン（アパートローン、マンションローンなど）を利用して、金融機関から資金を借り入れるのが一般的です。

ノンリコースローン（Non-Recourse Loan）

融資の返済責任が、担保となる特定の不動産やその収益に限定されるローンのことです。

万が一、返済が滞っても、貸し手は担保物件以外の借り手の他の資産にまでは請求できないという特徴があります。

不動産開発プロジェクトなどでよく利用され、借り手のリスクを限定することができます。

不動産担保ローン

土地や建物を担保として金融機関から資金を借り入れるローンです。

比較的まとまった資金を調達する際に利用されます。

不動産金融のメリット・デメリット

続いて不動産金融のメリット・デメリットを見ていきましょう。

不動産金融のメリット

不動産金融の主なメリットとしては、以下の５つが挙げられます。

• 資金調達の多様化
• 投資機会の拡大
• リスク分散
• レバレッジ効果
• 節税効果

それぞれを見ていきましょう。

資金調達の多様化

不動産という大きな資産の小口化や流動化によって、これまで難しかった不動産関連事業や投資のための資金調達方法の選択肢が増えました。

投資機会の拡大

不動産証券化により、個人投資家でも比較的少額から不動産投資に参加できるようになりました。

リスク分散

不動産証券化によって、複数の不動産に分散投資することが可能になり、リスク分散を図れます。

レバレッジ効果

ローンを活用することで、自己資金以上の不動産に投資し、大きなリターンを狙える可能性があります。

節税効果

不動産投資は、減価償却費などを活用することで、所得税や相続税などの節税につながる場合があります。

不動産金融のデメリット

不動産金融の主なデメリットとしては、以下の

• 家賃収入の変動リスク
• 金利変動リスク
• 物件の価値下落リスク
• 流動性の低さ
• 各種費用
• 審査の厳しさ

こちらも順番に見ていきましょう。

家賃収入の変動リスク

空室や賃料下落により、期待した家賃収入が得られず、ローンの返済が困難になる可能性があります。

金利変動リスク

変動金利型ローンを選択した場合、金利上昇によって返済額が増加するリスクがあります。

物件の価値下落リスク

経済状況や周辺環境の変化によって、不動産価値が下落する可能性があります。

流動性の低さ

不動産自体は株式などに比べて現金化しにくい資産であるため、急な資金ニーズに対応しにくい場合があります。

各種費用

不動産取得税、固定資産税、修繕費、管理費など、不動産を保有・運用する上で様々な費用が発生します。

審査の厳しさ

不動産投資ローンなどは、個人の信用力だけでなく、投資対象物件の収益性も厳しく審査されるため、融資を受けるのが難しい場合があります。

まとめ

今回は不動産金融について、概要や種類、メリット・デメリットについて解説しました。

不動産金融は、不動産市場の活性化や資産運用の多様化に貢献しており、現代の経済において重要な役割を果たす分野の１つといえます。

不動産金融は、不動産の複合競技とも言えるビジネスであるため、不動産、金融、会計、法務のいずれかに強みを持ちつつ、他の領域も可能な限りキャッチアップすることが重要であり、ゼネラリストとしてのスキルを高いレベルで求められます。

とはいえ、近年は新たなアセット需要も生まれており、多くの企業が不動産業界や金融業界から積極的に中途採用を進めています。

今後、中長期的な成長が見込まれる業界ですので、興味がある方は是非チャレンジしてみてください。

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました。