宅建業（宅地建物取引業）とは？不動産業との違いも解説

「宅建業（宅地建物取引業）」は、なんとなく不動産関係の仕事だろうというイメージはありますが、具体的にどのような業務かは明確でないという人も多いのではないでしょうか。

また宅建業を営むにあたっては、「宅建士（宅地建物取引士）」の有資格者が必要とされますが、「宅建業者」と「宅建士」も混同されがちです。

そこで今回は、この宅建業と宅建士について、不動産業との違いも含めて解説します。

これまで業界に縁の無かった人にも分かりやすく解説しますので、是非最後まで読んでみて下さい。

宅建業（宅地建物取引業）とは？

「宅建業（宅地建物取引業）」とは、「宅建業法（宅地建物取引業法）」という法律に基づいた業務を指します。

宅建業法では、下記業務が宅建業と定められています。

• 宅地・建物の売買または交換
• 宅地・建物の売買、交換または貸借の代理
• 宅地・建物の売買、交換または貸借の媒介

簡単に言うと、

「自分で土地・建物の売買や交換をすること」

「他人の土地・建物の売買・交換・貸借の代理や仲介をすること」

です。

これらを事業として繰り返し継続的に行う場合には、宅建業を行う事業者（宅建業者）としての「免許」が必要となります。

ポイントとして、「自分の土地・建物を貸すこと」つまり「大家業」は宅建業に該当せず、免許は不要という点も覚えておきましょう。

宅建業免許について

前述の通り、宅建業を行うには免許が必要です。

この宅建業免許は、国土交通大臣または都道府県知事から交付されます。

国土交通大臣、都道府県知事のどちらから免許を交付されるかというのは、事務所の設置状況によって決まります。

基本的には、「２都道府県以上の箇所に事務所を設置する場合」に、国土交通大臣からの免許が必要だと考えてください。

また、個人・法人に関わらず、大臣・知事どちらの免許も取得可能です。

これらの大臣・知事、つまり免許を与えた側を「免許権者」と呼び、宅建業者が宅建業法の規制に反した業務を行った場合に、免許権者は業務改善を目的とする指示・業務停止・免許取消といった行政処分を行います。

免許の有効期限は５年で、期限日以降も宅建業を継続するなら免許の更新が必要となります。

宅建業と不動産業の違い

「不動産業のことを宅建業というのでは？」と考える人も多いかと思いますが、厳密に言うと宅建業と不動産業はイコールではありません。

前述の通り、宅建業は宅建業法の規制を受ける業務、つまり宅地・建物の売買・交換・貸借の取引に関する業務に限ります。

対して、不動産業には宅建業に加えて、自身が所有者となって賃貸する「不動産賃貸業」、マンションなどの物件の管理・入居者対応などを行う「不動産管理業」なども含まれます。

つまり宅建業とは、不動産業の数ある業務の中の一部を指すということになります。

宅建士（宅地建物取引士）とは？

「宅建（たっけん）」と多くの人が呼ぶ国家資格ですが、正式名称は「宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）」です。

この宅建士は、宅建業法によって「宅地・建物の取引の専門家」としての地位が保証されている資格です。

また、その有資格者のことも指します。

宅建業を営む場合、宅建業免許を取得するのと同時に、最低でも１人の宅建士を在籍させる必要があります。

つまり、自分が宅建士の有資格者となるか、もしくは別の宅建士を雇わねばなりません。

詳しくは後述しますが、事務所や従業員の数によっても、必要な宅建士の人数は変わってきます。

ざっくり言うと、

宅建業免許を受けて宅建業を営む法人・個人が「宅建業者」

宅建業者で働く宅地・建物の取引の専門家が「宅建士」

ということになります。

宅建士の独占業務

宅建士には、宅建士しか行うことの出来ない「独占業務」が３つあります。

• 重要事項説明
• 重要事項説明書への記名
• 契約書への記名

不動産取引の契約を締結する際には「契約書」の他に「重要事項説明書」という書類も必ず用意します。

そして、この２つの書類には必ず宅建士の記名が必要となっています。

ちなみに、元々は記名と共に同じく宅建士の押印が必要でしたが、2022年5月18日に宅建業法が改正され、記名のみでよいとされました。

また重要事項説明書には、取引条件など、文字通り重要な事項が記載されており、契約締結前に必ず「書面の交付」と「宅建士による口頭での説明」をせねばなりません。

つまり、宅建業に該当する不動産取引においては、宅建士の存在が必須ということになります。

ただし、これらの独占業務は取引当事者の宅建業者に所属する宅建士でないと行えないということはありません。

自社社員の宅建士でなくてもOKということです。

宅建業には専任の宅建士が必須

前述の通り、独占業務を行うのは自社に所属している宅建士でなくてもかまいません。

ですが宅建業を営む場合には、必ず「専任」の宅建士を在籍させねばなりません。

専任とは、「常勤」かつ「専従」であることを指します。

• 宅建業を営む事務所に常勤していること（常勤性）
• その事務所で宅建業に専従していること（専従性）

上記２点を満たしている必要があります。

雇用形態を問うものではありませんが、営業時間中はもっぱら事務所で宅建業に従事することが原則ですので、現実的には非正規社員などが専任として認められるのは難しいでしょう。

また在籍している宅建士の役職が「監査役」の場合、宅建業を行うための常勤とはいえないため、こちらも専任としては認められません。

まとめ｜宅建業界を目指すなら宅建士資格を

今回は、「宅建業（宅地建物取引業）」について、不動産業との違いや、混同されやすい「宅建業者」と「宅建士」の概要も含めて解説しました。

もしこれから宅建業に従事しようという人は、当然に宅建士の資格取得を目指すことになるでしょう。

採用で圧倒的に有利ですし、給与をベースアップしてくれる宅建業者が多いです。

僕は下記シリーズのテキストを読み込んだだけで宅建士の試験に合格出来たので、これから勉強しようという人にとてもおすすめです。

みんなが欲しかった！宅建士の教科書 2025年度 （みんなが欲しかった！宅建士シリーズ）

圧倒的な見やすさ・読みやすさなので、小難しい内容もすらすら入ってきますよ！

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました。