不動産投資の利回りとは？表面と実質の違いや平均相場も解説

不動産投資に興味があるという人は「利回り」という言葉をよく耳にするかと思います。

不動産投資向けの物件サイトには、多くの場合「利回り◯％」と記載されいます。

利回りは、投資物件を選定する際の重要な指標の１つです。

また、利回りには大きくは「表面」と「実質」の２種類があり、実質利回りがより重要度が高いとされています。

今回は、不動産投資初心者の人や、投資用不動産の仲介業に興味がある人に向けて、利回りの意味や相場、表面と実質の違いなどを解説します。

不動産投資は奥が深いがゆえに面白い、その魅力の片鱗に触れられるかと思いますので、是非最後まで読んでみてください。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資・賃貸経営における「利回り」とは、物件価格に対して１年間でどれだけの金額を回収できるのかを表した割合です。

「表面利回り」と「実質利回り」があり、実質利回りのほうがより現実的な数字となります。

まずはこの不動産投資物件の選択基準の１つである、利回りの意味や種類などの基本を理解しておきましょう。

不動産投資の利回りの基本的な考え方

利回りとは、賃貸経営をする際に「物件購入価格」に対する１年間の家賃収入の割合を示したものです。

ものすごく平たく言えば、

１億円で買ったマンションの１年間の家賃収入が1000万円なら利回り10%

という考え方です。

実際に利回りの数字を見ることで、

• その物件でどのくらい収益を得られるか
• 投資した資金を何年で回収できるか

など、その物件の収益力を判断する材料の１つとなります。

「表面利回り」と「実質利回り」

利回りには、主に「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があります。

表面利回り

表面利回りは、税金や管理費などの経費を含めず、物件購入価格と１年間の家賃収入をもとにして計算する収益割合のことです。

「グロス利回り」と呼ばれることもあります。

表面利回りは以下の方法で計算します。

表面利回り（％）＝（年間家賃収入 ÷ 物件購入価格）× 100

実質利回り

実質利回りは、表面利回りに、購入時の諸費用、年間運営費、固定資産税、火災保険料、修繕費などを加味した収益割合のことです。

実質利回りは以下の方法で計算します。

実質利回り（％）＝（年間収入 – 年間諸費用）÷（物件購入価格 + 購入時諸費用）× 100

不動産投資で重要なのは実質利回り

不動産投資は物件を購入する際や、運営していく上で諸経費がかかります。

よって、表面利回りだけを見て物件を購入すると、想定外のランニングコストが発生するなど、実際とのギャップが生じることになります。

表面利回りは数値が高く見えますが、実質利回りが不動産投資の物件選定において、より重要な判断基準となることを覚えておきましょう。

購入時の諸費用や運営経費が高い物件を取得してしまうと、想定より収支が悪くなる可能性があるので注意が必要です。

実質利回りに含まれる諸経費

多くの広告では、表面利回りしか表示がありません。

なぜなら、諸経費は変動する要素を含み、予想の範囲でしか算定することができないためです。

そのため、いくつかの不動産を比較して検討する際は、実質利回りを自分で算出することをおすすめします。

実質利回りの経費に含まれる諸費用には下記が挙げられます。

これらを細かく計算していくほど、実質利回りがより現実的な数値になります。

なお、不動産会社によっては、広告に実質利回りを表示していることもありますが、その場合でも、どこまでの経費を拾っているか、その数値が正確であるかなどをチェックする必要があります。

利回りの相場は何%？

ここからは、最近の不動産の利回りの相場についてご紹介します。

利回りの相場は常に変動しています。

不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）による「収益物件 市場動向 年間レポート 2024年」のデータから、2024年の日本各地方の「一棟マンション」「一棟アパート」「区分マンション」の表面利回りと価格の平均を見ていきましょう。

各地方の投資用不動産の表面利回りと価格の平均相場

一棟マンション

• 全国
  　利回り：7.74％
  　価格：17,935万円
• 北海道
  　利回り：8.76％
  　価格：14,773万円
• 東北
  　利回り：10.61％
  　価格：14,796万円
• 首都圏
  　利回り：6.83％
  　価格：20,344万円
• 信州・北陸
  　利回り：12.55％
  　価格：10,531万円
• 東海
  　利回り：9.31％
  　価格：13,577万円
• 関西
  　利回り：8.11％
  　価格：14,767万円
• 中国・四国
  　利回り：11.77％
  　価格：12,140万円
• 九州・沖縄
  　利回り：9.01％
  　価格：17,538万円

引用：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）

一棟アパート

• 全国
  　利回り：8.19％
  　価格：7,787万円
• 北海道
  　利回り：12.08％
  　価格：4,008万円
• 東北
  　利回り：12.08％
  　価格：5,031万円
• 首都圏
  　利回り：7.57％
  　価格：8,330万円
• 信州・北陸
  　利回り：14.34％
  　価格：4,131万円
• 東海
  　利回り：9.03％
  　価格：6,506万円
• 関西
  　利回り：8.75％
  　価格：7,437万円
• 中国・四国
  　利回り：11,69％
  　価格：4,976万円
• 九州・沖縄
  　利回り：9.95％
  　価格：6,234万円

引用：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）

区分マンション

• 全国
  　利回り：6.76％
  　価格：2,068万円
• 北海道
  　利回り：12.10％
  　価格：1,010万円
• 東北
  　利回り：12.73％
  　価格：1,906万円
• 首都圏
  　利回り：6.25％
  　価格：2,407万円
• 信州・北陸
  　利回り：16.39％
  　価格：498万円
• 東海
  　利回り：9.34％
  　価格：1,473万円
• 関西
  　利回り：6.89％
  　価格：1,534万円
• 中国・四国
  　利回り：13.02％
  　価格：705万円
• 九州・沖縄
  　利回り：9.32％
  　価格：1,121万円

引用：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）

利回りは首都圏より地方が高い傾向

ここまで、各地方の表面利回りの平均を見ると、首都圏よりも地方の表面利回りが高い傾向にあることが分かります。

単純に利回りだけを見れば、数値が高い地方の物件を投資対象にすれば良いということになりますが、将来的な空室リスクなどを考えると、利回りが低くとも需要が落ちにくい首都圏の物件を好む人も多いでしょう。

このように賃貸経営の物件選びには、利回り以外にも、物件の状態、築年数、環境などさまざまな考慮すべきポイントがあります。

不動産投資で利回り以外に考慮すべきポイント

前述の通り、投資用賃貸物件を探すとき、もちろん利回りが高いに越したことはありませんが、考慮すべきポイントは利回りだけではありません。

大切なのは、長期的かつ安定的な需要が見込め、条件の良い物件であることです。

購入時の利回りが低くても、長い目で見た場合に優良な投資となる物件も多々あります。

極端な例ですが、中古の築古アパートで購入時の利回りがたった１%であっても、土地のポテンシャルが非常に高い場所であれば、より収益性の高い物件に建て替え、その費用も含んだ総事業費に対する利回りで６%になるなんてこともあります。

そのため、利回りに理想や最低ラインといった一般的な基準はありません。

物件があるエリアの環境に始まり、交通等の利便性、築年数、建物の構造、または投資する人の投資プランによって、利回りの基準は大きく変わります。

その上で、一般的に不動産投資の物件選定で利回り以外に考慮すべきとされるポイントを紹介していきます。

エリア性

不動産投資においては、その物件がある地域の特性や、人口の流動性、治安など、エリア性を考慮することが重要です。

地域の特性

• やはり地域ごとの格差性は根強く残っています。一般的にブランド力のある地域は高い需要がある分、利回りが低くても買いたいという人は多いです。また、逆もしかりです。
• 県庁所在地や大都市へのアクセスが良好な通勤圏など、人口が維持されやすいエリアは比較的投資に向いています。
• 単身世帯が多い、学生が多い、所得の高い人が多いといった、地域住民の特性もあります。

人口の流動性

• 特定の施設や企業に依存している地域では、その施設の閉鎖や移転により人口流出が起こりやすいため、リスクをともなう可能性があります。
• 地方での不動産投資は、人口100万人以上の大都市圏内というのが長期的な需要維持の１つの目安となっています。

治安

• 物件周辺の治安が悪いエリアは、やはり入居希望者が少なく家賃が低い傾向にあります。
• 警察のホームページには犯罪発生状況などの統計データが公開されているため参考にしましょう。

土地

不動産投資を考える上では、その物件がある土地の諸条件がとても重要です。

たとえばその物件が建っている土地の価格が5000万円であっても１億円であっても、年間賃料収入1000万円で利回り５％の物件は２億円になります。

つまり、同じように価格が２億円・利回り５％の物件が２つあったとしても、その物件が建っている土地の価値は全く異なる可能性があります。

また、検討する物件の立地条件や利便性についても調べる必要があります。
駅や日用品の買い物施設が近くにないなど、利便性が欠けている物件は空室率が高くなりがちです。その場合、当初の想定収益を下回ってしまう可能性があるため注意が必要です。

ハザードマップなどで災害に見舞われるリスクを確認しておくことも重要です。所有物件の被災リスクはもちろんのこと、災害に見舞われやすい立地の場合、入居者からも敬遠される可能性があります。

なお、立地条件が悪い物件は物件の価格自体が安いため、一般的に利回りが高くなる傾向にあります。
逆に、駅や商業施設に近く利便性の高い物件の場合、利回りは低くなるかもしれませんが、空室になりにくく長期的な需要が見込めるというメリットがあります。

築年数

築年数が古い物件の場合、購入費用を抑えられるため利回りが高くなる傾向にはあります。

ただし、築年数が古いほどに修繕などのランニングコストがかさみやすくなる可能性は高まります。
可能な限り購入前に建物の調査を行い、購入後にどこにどれくらい費用がかかる可能性があるかを把握しておくとベストです。

また、築年数は入居者が気にするポイントの１つです。空室が続けば家賃を下げざるを得なくなる可能性もあるので、構造と築年数に応じた家賃の下降率なども考慮すると良いでしょう。

建物の構造

築年数と同様に、建物の構造についても考慮しましょう。

建物の構造は、「木造（W造）」「鉄骨造（S造）」「鉄筋コンクリート造（RC造）」の３種類が一般的です。

後者になるにつれ、建物の寿命や強度、耐震性、遮音性、獲得賃料などが高くなる傾向にありますが、価格も当然それに比例する形にはなります。

予算と相談しながら建物の構造も選びましょう。

また、築年数と同様、入居者が物件選びで気にするポイントの１つでもあります。

告知事項

物件に告知事項があるかどうかもしっかり確認しましょう。

告知事項とは、物件の重大な欠陥を指します。
人の生命に関わる事故物件や、火災や地震などにより物件自体に欠陥がある場合には、「告知事項あり」と広告欄に記載されています。

こうした物件は、入居者に心理的な負担がかかるため、「心理的瑕疵（かし）物件」と呼ばれます。
物件を検討する際には、こうした心理的瑕疵が物件にないかどうかを仲介業者に確認しましょう。

耐震基準

耐震基準についても確認しておきましょう。

耐震基準とは、一定の強い地震が起きても倒壊しないように建築基準法が定める基準のことです。
1981年（昭和56年）に改正された「新耐震基準」を満たしていれば、震度6以上の地震に耐えられると言われています。

逆にそれ以前に建築された建物は「旧耐震基準」にしか適応していない建物も多く、新耐震基準を満たしていない物件の場合、大地震での倒壊リスクだけでなく、売却がスムーズにできない、行政などから耐震工事や建て替えを迫られるなどの面倒なケースもあるため注意が必要です。

まとめ｜不動産投資は面白い

今回は、不動産投資の利回りについて、その意味や相場、表面と実質の違いなどを解説しました。

投資物件選びは、利回りも含め、エリア性、土地の諸条件、築年数、建物の構造、耐震性などさまざまな要素を考慮する必要があります。

難しいと感じる面ももちろんありますが、知識が深まるにつれ、物件の一覧から眠っているお宝に気付けるようになったりと、物件の選定はどんどん面白みが増します。

不動産投資は融資を受けられるというメリットもあるので、返済を差し引いて手残りがあれば不労所得に違い収入となります。

また、いきなり不動産投資を始めるのは抵抗があるという人は、投資用不動産の仲介業で色々勉強しながら働くというのも手です。

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました。