建築に必須の手続き「建築確認申請」と「建物表題登記」とは？

建物を建築するにあたっては、その前後で行政などに対して様々な手続きが必要となります。

その中でも、「建築確認申請」と「建物表題登記」は、一戸建て、アパート・マンション、商業施設、どんな建物を建てるにせよ、必ず行わなければならない手続きです。

今回は、この建物の建築に必須の手続きである基本の２点を重点的に解説します。

ほとんどの場合これらの手続きは、建築主に代わって業者が行うことになるので、全体的な流れをつかんでおきましょう。

建物を建築する場合に必要な手続き

建物を建築しようという場合、行政などに対し様々な手続きをせねばなりません。

中でも、必ず行わなければならないのが「建築確認申請」と「建物表題登記」です。

建築確認申請は、建物の建築前、建築中（不要な場合もあり）、建築後のそれぞれのタイミングに必要となる手続きです。

建物表題登記は建物の完成後に必要となる手続きです。

また、多くの場合これらの手続きは、建築主に委任状を書いてもらって業者が代行します。

まずはそれぞれの概要をさらっておきましょう。

建築確認申請

建築確認申請は、建築前、建築中、建築後にそれぞれ行われる審査を受けるための手続きです。

たとえば建築前には、建てようとするマンションが法令や条例の規定に合致しているかの審査を受けることになります。

このような建築確認は、「建築基準法」に基づいて、特定行政庁の「建築主事」あるいは「指定確認検査機関」が行います。

建物表題登記

建物表題登記は、「不動産登記法」に基づいて建物の完成後に行われます。

まず、「土地家屋調査士」が土地・建物の物理的な状況を正確に把握するための調査を行います。

続いて、調査の情報をもとに「土地家屋調査士」か「司法書士」が登記の手続きを行います。

建築前、建築中、建築後の「建築確認申請」

マンションにせよ、一戸建てにせよ、店舗にせよ、建物を建築する場合には必ず、特定行政庁の「建築主事」、もしくは国土交通大臣や都道府県知事の指定を受けた「指定確認検査機関」から建築確認の審査を受けなければなりません。

従来、建築確認は「建築基準適合判定資格」を持つ公務員である建築主事だけが行っていましたが、現在は民間の指定確認検査機関も検査を行うことができるようになっています。

そして、この検査をしてもらうための手続きが「建築確認申請」です。

建築確認申請は、建築前、建築中、建築後、それぞれに必要となる手続きですので、順番に申請の流れを見ていきましょう。

１．建築前

工事を着工する前に、建物の設計図や構造計算書、建築工事届などを管轄する特定行政庁もしくは民間の指定確認検査機関へ提出します。

その後、提出先から建物の構造や設備、用途などが建築基準法の規定に適合しているかどうかについての審査を受けます。

建築確認申請は、建物のオーナーである建築主が行うことになっていますが、多くの図面や書類を揃える必要があるため、たいていは設計事務所や建設業者などが委託されて手続きを行います。

そして、審査に通ると「確認済証」が交付されます。

２．建築中

マンション建築では実際に工事が始まっても、建物の安全性を担保するために「中間検査」を受けなければなれません。

この中間検査は、全国一律で「建築物の階数が３階以上である共同住宅」が対象となっています。

建築基準法に指定されている「中間検査が必要な工事の工程（特定工程）」を行う前に申請をする必要があり、「中間検査合格証」の交付を受けないと取り掛かれない工事の工程が取り決められています。

中間検査は、実際に建築中の建物を見て目視や寸法測定などを行い、「建築基準関係規定」に適合しているかが審査されます。

中間検査申請も建築主が行うことになっていますが、他の申請手続きと同様に設計事務所や建設業者などに委託して行うのが一般的です。

３．建築後

マンションが完成すると「完了検査」を受ける必要があります。

工事が完了してから４日以内に完了検査申請をし、申請を受理されてから７日以内に、その建物や敷地が建築基準関係規定に適合しているか、現場での検査が行われ判断されます。

この検査に通ると「検査済証」が交付されます。

建物完成後の「建物表題登記」

建築確認申請と同様に、どのような建物を建築した場合でも、不動産登記法に基づき「建物表題登記（建物表示登記）」を行わなければなりません。

表題登記がなされると、建物の所在、地番、種類、構造、面積などが記載され、その場所に間違いなく建物が建っているという事実を行政が把握できるようになります。

登記の情報に基づいて、建物の固定資産税や都市計画税が課されることになるため、表題登記は義務として行わなければなりません。

一棟ものの賃貸マンションなどでは、建物の登記は１通の登記簿に記載しますが、区分所有の分譲マンションなどでは、「区分建物表題登記」を行うことで、それぞれの部屋ごとに登記簿が作られます。

また、表題登記の申請には、建築時の検査済証など多くの書類の準備が必要になりますので、司法書士に委託して行うのが一般的です。

まとめ｜流れの把握が信頼に繋がる

今回は建物の建築にあたって必須となる手続き「建築確認申請」と「建物表題登記」について解説しました。

これらの手続きには、専門的な書類や図面が必要となるため、我々のような業者が建築主から委任を受けても、さらに別の専門家に頼むことも多いでしょう。

ただし、それぞれの工程で何を行っているかを把握しておくことは重要です。

それらを建築主であるお客さんに説明してあげることで、信頼の獲得にも繋がるでしょう。

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました。