不動産（土地）の「一物四価」４種の価格の調べ方や算出方法

不動産用語で「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉が出てきます。

これは土地の価格に４種類あることを意味しています。

たとえば、ある土地が１億円で売れたとしても、その土地の固定資産税を課税する場合の評価額が同じ１億円とはなりません。

シチュエーションごとに評価の方法が異なり、１つの土地に４種類の価格が存在することになっているわけです。

今回は、この一物四価について、各価格の詳細、調べ方や算出方法などを解説していきます。

不動産業に携わる上では必須の知識ですので、是非最後まで読んでみてください。

４種類の不動産（土地）価格「一物四価」とは？

１つの土地には、実際に売買で取引される金額を含めて４種類の価格があり、このことを不動産用語で「一物四価」と言います。

この一物四価とは、以下４種類の価格のことです。

• 実勢価格
• 公示価格
• 固定資産税評価額
• 相続税評価額

ちなみにこの４つの価格は、それぞれ使う場面が異なりますが、不動産業界に携わる上ではどれも超重要な価格ですので、もれなく理解しておきましょう。

それでは１つずつ詳しく見ていきます。

実勢価格

実勢価格は、実際に売買される土地の価格です。

不動産業者などによる査定で実勢価格に近い金額を算出しますが、査定額はあくまで売り出す時の価格であり、最終的に売買された代金が実勢価格となります。

そのため査定する際は、広告などに掲載されている売り出し価格ではなく、実際に取引された事例を基に算出します。

近隣や類似する土地での取引事例が多ければ、比較的正確な査定額を算出できますが、取引事例が少ないと正確さに欠ける場合があります。

公示価格

公示価格は、毎年３月下旬頃に国土交通省により公表される土地の価格で、一般の土地取引価格の指標となります。

その年の１月１日時点における「標準地」の更地１㎡当りの「正常な価格」であり、２名以上の不動産鑑定士による鑑定評価で決められます。

「標準値」とは、土地の利用状況、環境、地積、形状などが通常と認められる一団の土地で、土地鑑定委員会が選定します。

「正常な価格」とは、「早く売りたい」という売り主の事情や、「この場所に強い思い入れがある」という買主の事情など、個別の事情は考慮せず、自由な取引が行われる場合に、売買が成立すると考えられる価格のことです。

公示価格は、売り手・買い手どちら側の事情も考慮しない客観的な指標です。

実際に土地の売買を行う際は、様々な事情が交錯し、公示価格と売買価格とで大きく乖離する場合もある点を留意しましょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税をはじめ、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを計算する際に基準となる価格のことです。

各市町村が定め、３年に一度、３月頃に前年の１月１日を基準にして価格が見直され、公表されます。

また固定資産税評価額は、公示価格の70％の割合を目安に設定されます。

相続税評価額

相続税評価額は、土地の相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格です。

その年の１月１日時点での価格が毎年７月初旬頃に国税庁により公表されます。

道路に相続税評価額を算出するための「相続税路線価」が設定され、その道路に面する宅地１㎡あたりの基準価格が示されます。

また相続税評価額額は、公示価格の80％の割合が目安です。

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に、国税庁が公表している倍率表に基づいた倍率を掛けて評価額を算出します。

相続税評価額は、税金を計算する際の基準となるだけでなく、金融機関が土地の担保額を決める際にも参考にしています。

基準値価格を含めた「一物五価」

土地の価格には一物四価に加えてもう１種、適正な基準価格として広く活用されている「基準地価格」という価格があります。

これを加え、「一物五価」とする考え方も一般的です。

この基準地価格についても見ておきましょう。

基準地価格

基準地価格とは、各都道府県が選出した基準地１㎡あたりの価格のことであり、９月下旬に公表されます。

公示価格がその年の１月１日時点での価格であるのに対し、基準地価格はその年の７月１日時点での価格であるため、公示価格を補完する指標であるとされています。

１年間での地価の上下など、時期の異なる価格を比較することでその動きを把握することが出来ます。

また、基準地は都市計画区域外の土地も広く対象となるので、都市計画区域内が中心である標準地に比べ多くの地点が対象となっており、この点でも公示価格を補完しています。

一物四価の各価格の調べ方と算出方法

ここからは、一物四価の各価格の調べ方や算出方法を見ていきましょう。

実勢価格

国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」から、過去の土地の取引事例を検索することが可能であり、実勢価格を知る際の参考になるでしょう。

実勢価格は、公示価格の1.1倍〜1.2倍と言われていますが、都市部などの利用価値の高い場所にあっては1.5倍〜２倍になることもありますし、逆に地方では0.9倍など公示価格を下回ることもあります。

公示価格・基準地価格

国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」から、公示価格を知りたい市町村を選択し、検索することが出来ます。

また目安として、固定資産税評価額に70%を割り戻す（÷0.7）、相続税評価額に80%を割り戻すという方法でも大体の価格を算出することが出来ます。

固定資産税評価額

一般財団法人・資産評価システム研究センターが公開している「全国地価マップ」から、固定資産税路線価を確認することが出来ます。

対象の土地に接している道路の路線価を確認し、地積（㎡）と掛け合わせるのが基本公式です。

また、納税通知書に添付されている課税明細書の記載からも確認可能です。

あくまで目安ですが、公示価格の70%、相続税評価額の87.5%で算出することも可能です。

相続税評価額

国税庁が公開している「財産評価基準書｜国税庁」から相続税路線価を確認することが出来ます。

対象の土地に接している道路の路線価を確認し、地積（㎡）と掛け合わせるのが基本公式です。

ただし、その土地の形状や周辺状況によっては、同じ面積の土地でも評価を減額あるいは加算すべき場合があります。

また、２つの道路に接している場合には価格の高いの路線価で計算します。

まとめ｜一物四価は不動産の価値を測る基本指標

今回は、不動産（土地）の一物四価について、各価格の詳細、調べ方や算出方法などを解説しました。

不動産の価格というものは、土地の価値がその形成要因の大部分を占める場合が多いです。

そのため、土地の一物四価はその不動産の価値を測る上で必ず理解しておかねばなりません。

控えめに言って、めちゃくちゃ使います。

調べ方や算出方法も実はシンプルであることもお分かり頂けたと思うので、これを機にばっちり理解しておきましょう。

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました。