不動産査定（価格算出）の方法を網羅的に解説

公示価格など、不動産の価格の相場を知るための指標はいくつかありますが、実際の売買においてはケースバイケースでこの指標からは大きく乖離することも少なくありません。

不動産を取り引きする上では、公的な指標は当然に参考にしつつ、それ以外の価格決定要因を考慮して「実際にいくらで売れるか」という適正な価格を導き出すスキルが求められます。

今回は、そんな不動産価格の算出方法、つまりは不動産査定の方法について解説します。

基礎となる３大方法から、各業者の査定目的や細かいチェックポイントまで解説するので、是非最後まで読んで見てください。

不動産査定について

不動産査定とは、不動産の売却前に売却予想価格を算出することです。

一般的には不動産業者が依頼を受けて行います。

不動産査定はあくまで予想価格であるため、売却額を保証するものではありませんが、適切な売り出し価格を決めるために必要です。

不動産の価格には相場がありますので、売り出し価格が相場と比べてあまりに乖離していると、一向に売れない、または安売りしてしまう可能性があります。

最初に査定を依頼して適正価格を把握しておくことで、このような懸念点を出来るだけ払拭しておきます。

基本的に不動産業者に依頼する査定は無料です。

査定は不動産業者にとって営業行為の一環であり、建築会社の見積もりと同じようなものです。

もちろん査定を依頼したからと言って、その業者に仲介を依頼する必要もありません。

工事を安く行うために、複数の施工業者から相見積もりを取ることと同じように、不動産を高く売るためには、複数の不動産業者に査定を依頼して、最も高く売ってくれる業者を選ぶことになります。

不動産査定（不動産価格の算出）の方法

不動産査定の算出方法は大きく３つあります。

不動産査定の算出方法３種

1. 取引事例比較法
2. 原価法
3. 収益還元法

それぞれ簡単に見ておきましょう。

１．取引事例比較法

取引事例比較法とは、多数の取引事例から適切な事例を選定し、その事例から価格を算出する方法です。

必要に応じて、選定した事例の取引価格に「事情補正」及び「時点修正」を加え、さらに「地域要因」及び「個別的要因」による価格変動を比較考慮して価格を導き出します。

算式で示すと、以下のような求め方となります。

「試算価格」=「取引価格」×「事情補正」×「時点修正」×「地域要因比較」×「個別的要因比較」

事情補正率や時点修正率、地域要因比較率、個別的要因比較率などは、それぞれの取引事例に応じて求めます。

例えば、３つの取引事例を用いて、取引事例比較法を適用すると下表のようになります。

取引事例Ａ

• 取引単価：450,000円/㎡
• 事情補正：100%
• 時点修正：103%
• 地域要因：105%
• 個別的要因：90%
• 試算単価：438,000円/㎡

取引事例Ｂ

• 取引単価：380,000円/㎡
• 事情補正：110%
• 時点修正：95%
• 地域要因：100%
• 個別的要因：110%
• 試算単価：437,000円/㎡

取引事例Ｃ

• 取引単価：430,000円/㎡
• 事情補正：100%
• 時点修正：101%
• 地域要因：100%
• 個別的要因：95%
• 試算単価：413,000円/㎡

取引事例比較法は、単価同士で比較することがポイントです。

取引事例Ａ〜Ｃの試算単価の平均を「比準単価」と呼び、この単価を基準として試算価格を求めます。

比準単価：429,000/㎡

あとは比準単価に対象不動産の面積をかけ合わせれば査定価格が算出されます。

また、取引事例比較法で算出した査定価格は「比準価格」と言います。

算式は以下の通りです。

「比準価格」＝「比準単価」×「面積」

たとえば、比準単価を429,000円、対象物件の面積を85㎡とした場合、以下のようになります。

「比準単価：429,000円/㎡」×「面積： 85㎡」＝「比準価格：3,600万円」

２．原価法

原価法とは、価格を査定する時点での対象不動産の「再調達原価」を求め、この再調達原価に減価修正をかけて対象不動産の価格を算出する方法です。

再調達原価とは、端的にいうと「今の建築費相場での原価」です。

建築費は多少の波はあれど、全体で見れば年々上昇の一途の傾向にあります。
そのため、10年前に3000万円で建てた建物が、今同じものを建てると5000万円かかるというような状況がほとんどです。
つまり、今の建築費相場で建てる場合の費用に置き換えるという工程ですね。

「減価修正」とは、新築当初から経年劣化などで減価した分の補正をかける作業です。

原価法は、主に建物の査定で適用し、戸建てなどの「建物価格」を求めるのに利用します。

原価法によって算出した査定価格は「積算価格」と呼ばれます。

積算価格を求める算式は以下のようになります。

「積算価格」＝「再調達原価」×（１－「減価修正率」）

たとえば、建物面積が100㎡、現在の建築費単価が70万円/㎡、減価修正率が60％の場合、原価法による価格は以下のようになります。

「再調達原価：100㎡ × 70万円/㎡ 」×（１－ 「原価修正率：60％」）

＝ 7,000万円 × 40％

＝ 「積算価格：2,800万円」

３．収益還元法

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求める方法です。

不動産価格に利回りを乗じて年間収益を求める算式の逆算で、年間収益を利回りで割ることで試算価格を求めます。

また、収益還元法によって算出された査定価格は「収益価格」と呼ばれます。

算式は以下の通りです。

「収益価格」＝「年間純収益」÷「還元利回り」

年間純収益とは、家賃収入から経費を差し引いた正味の利益のことです。

還元利回りとは、年間純収益に対する期待利回りのことです。

たとえば、不動産の生み出す年間純収益が100万円、還元利回りが５%とした場合、収益還元法による価格は以下の通りです。

「年間純収益：100万円」÷「還元利回り：５％」＝「収益価格：2,000万円」

不動産査定を行う主な業者・機関

不動産査定は、売主が不動産業者に頼むのが最も一般的ではありますが、その他にも目的に応じて別の業者・機関が不動産査定を行っています。

不動産査定を行う主な業者・機関としては、以下ぎ挙げられます。

• 不動産業者
• 不動産鑑定士
• 銀行

それぞれで目的や方法が異なるので、詳しく見ていきましょう。

不動産業者が行う不動産査定

マイホームや土地などの一般的な不動産の売買に際しては、不動産業者に査定を依頼することがほとんどです。

基本的に、査定をするために必要な情報は全て不動産業者の方で準備するので、売主の方で査定にあたって準備する書類などは特段ありません。

不動産業者の査定はあくまでも営業活動の一環であり、業者によって査定額には乖離が出ます。査定は無料ですが、そのあと仲介の媒介契約を締結し、買主を見つけ、売買契約をし、報酬をもらうことが目的です。

中には、媒介契約を結びたいがために高額な金額を吹っかけてくるだけの業者もいるのが実情です。複数社に査定を依頼し、相場感をつかみ、なるべく詳細に提示額の根拠も確認するようにしましょう。

簡易査定と訪問査定

不動産業者が行う不動産査定には、大きくは以下２つの方法があります。

1. 簡易査定
2. 訪問査定

それぞれの概要をさらっておきましょう。

１．簡易査定

「簡易査定」は、不動産会社の営業担当者が一物件に対して人の手で行う査定ですが、基本的には現場には赴かず、集めたデータなどを元に査定価格を算出します。

机上で査定の工程が完了することから、「机上査定」と呼ぶこともあります。

簡易査定のメリットは、「気軽に精度の高い相場を知ることができる」という点です。

依頼してから３日ほど〜遅くても１週間ほどで金額が提示されます。

簡易的であるとはいえ、プロがあらゆる要因を考慮して査定を行うため、コンピューターのみで行うシミュレーション査定よりも精度ははるかに高くなります。

コンピューターのシミュレーション査定は、相当数の取引事例が蓄えられている動きが活発なエリアについては比較的正確な相場が出やすいですが、取引が少なく特殊な事例の影響が大きく出る場合などは実際の相場と大きく乖離することもあります。

もし売買などの検討材料として相場を把握したいのであれば、最低でも簡易査定は利用するべきでしょう。

２．訪問査定

訪問査定は、担当者が実際に物件がある場所まで赴いて、現場でしか知り得ない部分まで価格に反映させます。

不動産には、管理の状態や損傷状態、風通し、騒音、日照、眺望、振動、臭気、段差、相輪関係など、実際にその場所にいなければ分からない要素が多々あります。

簡易査定でこれらの要素を汲み取るのは限界があるため、訪問査定が精度の点ではより高くなります。

実際に不動産を売却する意思があるなら訪問査定が必要になります。

また、訪問査定は担当者に価格の相談もできます。

訪問査定は営業担当者と面談しながら査定するため、価格や時期の相談など売主の事情にも柔軟に対応することができます。

ただし、訪問査定はそれだけ人の手がかかる査定であるため、興味本位での安易な利用はやめましょう。

査定を行う不動産業者も訪問査定の依頼を受けるということは、ある程度売却の意思が固まっているという前提で動きます。

いくら営業活動の一環とはいえ、相応の労力がかかると必ず見返りを求められます。この点は自身のモラルにかけて依頼をしましょう。

売却の意思がなく、単に価格だけを知りたいという場合には、後述の不動産鑑定士による鑑定評価を利用することが適切です。

売却するかどうかを迷っているなら、まずは簡易査定を利用し、簡易査定の結果で売る意思が固まったら訪問査定を依頼するといえ流れが良いでしょう。

不動産鑑定士が行う不動産査定

不動産鑑定士が行う不動産査定は、売買の際に依頼するケースは少ないため個人ではあまり馴染みがないかもしれません。

不動産鑑定士とは、難関国家資格の１つであり不動産鑑定のプロです。

たとえば不動産業者に従事するというだけであれば特に資格などは必要ないため、査定を出す担当者の能力はピンキリとなってしまうでしょう。

その点、不動産鑑定士は不動産鑑定における高水準の知識が担保されており、不動産業者のいち社員よりも専門性の高い人ということになります。

純粋な不動産の価値を見定めるという点で考えると、その精度は不動産鑑定士による査定の方が圧倒的に高いといえます。

そのため、裁判や離婚調停などで不動産査定を行う際には必ず不動産鑑定士に依頼するようになっています。

査定方法と費用・期間

不動産鑑定士が行う不動産査定は、不動産業者が行うものよりさらに精度が高く、そのぶん複雑でもあります。

不動産業者の訪問査定のように現地の調査をするだけではなく、人口統計など多岐に渡る様々なデータに基づいて不動産の価値を算出します。

不動産業者は「このくらいなら売れるだろう」という目線で査定を出しますが、不動産鑑定士は取引価格だけでなく使用価値なども含めて総合的に判断します。

たとえば裁判などのケースでは、不動産鑑定士による査定額がより信用度が高くなりますが、鑑定には期間と費用が掛かります。

不動産業者は数日以内で終わらせることが多いですが、不動産鑑定士は１週間または１ヶ月ほどかけて査定額を出します。

費用はケースバイケースですが、数万円～20万円ほど見ておく必要があります。

専門の資格を持った鑑定士が相応の時間と労力を注いで調査するため、費用はどうしても高額になります。

銀行が行う不動産査定

銀行も独自の目的において不動産査定を行っており、銀行による査定では「再調達価額法」なる方法が用いられます。

再調達価額とは、評価する建物を今、新築した場合の建築費用の平米単価 です。

再調達価額は、銀行が独自に決めるものなので、各銀行によって異なります。たとえば耐用年数についても、銀行によっては国税庁の定める「法定耐用年数」ではなく独自に定める「経済的耐用年数」が用いられます。

銀行が不動産査定をする目的

なぜ銀行が不動産査定を行うかというと、住宅ローンなどを利用するときの担保となる不動産の評価をし、融資可能額を決定するためです。

担保とは、債務者が支払いができなくなった際に没収され返済に充てるためのものです。

担保が貸し出す住宅ローンと同じ、もしくはそれ以下の価値だと、銀行は損をしてしまう可能性があります。

そのため銀行では独自の不動産査定の方法で、担保となる不動産の価値を見極める仕組みが出来ています。

不動産査定時のチェックポイント

ここまで銀行による不動産査定の方法について見てきましたが、次に不動産査定時のチェックポイントについてお伝えします。

不動産査定時のチェックポイントについてお伝えします。

マンションの査定時のチェックポイント

マンションの査定時のチェックポイントは以下の通りです。

マンション査定時のチェックポイント

• 立地条件
• 方角
• 階数
• 広さ・間取り
• 築年数・構造
• 設備・内装
• 共用部分の充実度
• 管理状況
• 管理費・修繕積立金
• 駐車場
• 売主・施工会社
• 商業施設への近さや商業施設の利便性
• 眺望や景観
• 窓の向きや窓の数

マンションは基本的に同じマンション内の他の部屋の売却事例を参考に、取引事例比較法を用いて査定を進めていきます。

同じマンション内に事例がない場合には、近隣の類似のマンションの事例を用い、立地条件、方角、階数、築年数、構造などの違いに基づき価格を補正して算出します。

戸建ての査定時のチェックポイント

戸建ての査定時のチェックポイントは以下の通りです。

戸建ての査定時のチェックポイント

• 築年数
• 建物構造
• 耐震基準
• 接道条件
• 方角
• 間取り
• 管理状況

築年数

築年数は、経過しているほど建物価格が下がります。

木造の建物の場合、築20～25年で建物価格を０円と査定する不動産会社も多いです。

そのため築25年を超えるような物件は土地価格のみで取引されるようになります。

ただし、築25年超えの全ての物件が０円と査定されるわけではなく、リフォームしていたり、管理が良好な物件なら建物価格が残ることもあります。

建物構造

建物構造もチェックポイントです。

建物構造は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などが一般的です。

建物は原価法を用いて査定しますが、再調達原価が建物構造によって異なります。

再調達原価は高い順に、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造となるため、査定額もこの順に高くなる傾向にあります。

耐震基準

耐震基準は、「旧耐震基準」と「新耐震基準」に分かれます。

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請を通過した建物のことです。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認申請を通過した建物のことです。

旧耐震基準の建物は、買主が「住宅ローン控除を利用できない」「登録免許税の軽減措置を受けられない」などの不利益が生じます。

そのため、旧耐震基準の建物は売却しにくく、査定価格も大きく下落してしまいます。

立地

立地は、「最寄り駅の性質」、「最寄り駅からの距離」、「周辺環境」などの要素で評価されます。

最寄り駅の性質とは、都市部へのアクセス、停車する列車の種類、他路線への乗り換え可否といった点です。

最寄り駅がターミナル駅などの場合、立地条件は良いとされ価格が高くなります。

最寄り駅からの距離は、近ければ近いほど良いです。

周辺環境は、主にスーパーなどの生活利便施設や、教育・福祉・防災等の公共施設、公園などの有無が挙げられます。

閑静な住宅街であっても、日常生活を送る上での利便性が悪ければ価格は低く査定されます。

接道条件

物件がどのような道路に、どの向きで接していているかといった、接道条件も戸建ての価格を左右します。

前面道路との接面は、高い順から南、東、西、北という順番が一般的です。

間取り

間取りもチェックポイントです。

一般的には、３LDKや４LDKといった部屋の需要が安定的で売却しやすいです。

また、戸建ての場合は部屋数が少な過ぎると売却しにくくなります。

１階に日差しの入る広いリビングがあり、家族が団らんできるような間取りの物件が人気で、価格も高い傾向にあります。

管理状況

管理の状況もチェックポイントです。

シロアリの駆除や外壁塗装などを定期的に実施してきた建物は劣化が比較的少なく評価が高くなります。

一方で、損傷部分を放置していたり修繕を怠ってきた物件は評価が下がります。

土地の査定時のチェックポイント

土地の査定時のチェックポイント

• 面積・地型
• 都市計画
• 接道の条件
• 土壌汚染の有無

面積・地型

言わずもがな、面積や地型は重要なチェックポイントです。

面積はあればあるほど利用の選択肢が増えるため、単純に面積が２倍なら価格も２倍というわけでなく、2.5倍、３倍になるというケースもあるでしょう。

また地型も非常に重要で、同じ面積であっても、綺麗な四角の整形地と、三角の土地や旗竿地と呼ばれるような土地とでは評価に相当な差が出ます。

都市計画

日本の国土は都市計画法によって、土地利用に関する様々な規制が設けられています。

当該地における都市計画の概要や、建築規制も価格を大きく左右する要因となります。

たとえば、都市計画の中で定められる重要な規制の１つとして「容積率」が挙げられます。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合の制限です。

容積率が高く指定されているほど、高度利用（高層マンションやオフィスビルの建築）が可能であるため価格が高くなります。

逆に容積率が低く、低層の建物しか建てられないような土地は、利用の選択肢が限られるため価格は低くなります。

接道条件

都市計画区域では、接道の条件も重要となります。

都市計画区域においては、幅員が４m以上の道路に間口が２m以上接していないと建物を建てることができないという規定（接道義務）があります。

接道条件を満たしていない土地は、原則として建物を建てることができないため、土地の価値が著しく下がります。

土壌汚染の有無

土壌汚染の有無もチェックポイントです。

土壌汚染は、まず過去の地歴等から汚染の可能性の有無を確認します。

以前の利用状況が、戸建てや森林、農地等であれば、基本的には土壌汚染の可能性はないと考えられます。

一方で、以前の利用状況が、化学薬品工場やガソリンスタンドなどの場合には、土壌汚染の可能性が疑われます。

土壌汚染の端緒がある場合には土壌汚染調査の実施が必要となります。

調査の結果、土壌汚染がなければ通常の価格で取引できますが、土壌汚染が発覚した場合には、更地価格から土壌汚染除去費用が差し引かれます。

不動産査定の依頼前にすべきこと

不動産査定を依頼する前にすべきことについてお伝えします。

不動産査定の依頼前にすべきこと

• 近隣の売買相場の把握
• 物件の長所の把握
• 境界の確認
• 修繕履歴や診断実績の確認

周辺の売買相場の把握

査定を依頼する前は、近隣の売買相場を把握しておくと良いです。

相場を把握しておくと、査定結果が高過ぎる、または安過ぎるといった判断をすることが可能です。

マンションであれば、同じマンション内の他の部屋の売却価格が参考になります。

土地であれば、周辺の地価公示価格や都道府県地価調査の価格が参考にしやすいです。

一方で、建物については相場の把握は難しいため、建物付きで売る場合には最初から簡易査定を利用しても良いでしょう。

物件の長所の把握

持ち家やマンションなど、査定する物件の長所を把握もしておくべきです。

たとえば、リフォームをしている場合にはその旨をアピールすることは必須です。

マンションなら専有部分だけでなく管理組合が行った大規模修繕などもアピールポイントとなります。

境界の確認

不動産の売主には境界の明示義務があるため、境界を確認しておくこと必要があります。

戸建てや土地の場合、買主は境界が確定していることを購入の条件とすることが一般的です。

境界が確定していない物件を売る場合には、原則として引渡時までに全ての境界を確定する必要があります。

境界の確定には、場合によっては半年以上の期間を要すこともあるため、査定時点で境界が確定していない物件はすぐに売却できない恐れがあります。

そのため、不動産の売却が少しでも頭によぎったなら、事前に境界を確定しておくことが望ましいです。

ちなみに、マンションは分譲時点で境界が確定されているため、この心配は不要です。

修繕履歴や診断実績の確認

修繕履歴や診断実績などはアピールポイントですので確認しておきましょう。

修繕履歴としては、シロアリの駆除や外壁塗装などの施工の履歴が挙げられます。

診断実績としては、住宅性能評価書や耐震診断などの建物診断の実施実績が挙げられます。

建物の専門家による客観的な評価が実施されている実績のある物件は、売却しやすくなります。

まとめ｜不動産査定は奥が深い

今回は、不動産査定の方法について解説しました。

ここまで解説したように、不動産査定は不動産を売却するにあたっての適正価格を算出することです。

ただし、結局のところ取引するのは人間同士なので、実際には相場から大きく乖離する金額で売買もあります。

「いくら払ってでもこの物件を買いたい」「この人になら安い金額で売っても良い」といった具合に、売り手と買い手の感情が金額を大きく左右するケースです。

このような人間臭い取引があるからこそ、AIに査定を任せるのでなく、血の通った人の手で査定し、最後まで取引を見届けたいですよね。

それが不動産売買仲介のやりがいの１つとも言えるでしょう。

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました。