不動産売買の流れ「売る場合」「買う場合」それぞれ解説

不動産の売買仲介は「The 不動産業」といった仕事内容で、独立もしやすく人気の高い業種です。

今回はそんな売買仲介が気になっているという人のために、実際の売買の流れを「売る場合」と「買う場合」とでそれぞれご紹介します。

売買仲介の仕事の全体像が見えてくるかと思いますので、是非最後まで読んでみてください。

不動産売買仲介とは

不動産の売買仲介とは、不動産業者が売主と買主の間に立って売買契約締結までをサポートすることです。

この売買仲介において、売主が不動産業者と結ぶ契約を「媒介契約」といいます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。

「自己発見取引」とは、不動産の売却において、売主が自分で見つけた買主と直接取引することです。
仲介業者と媒介契約を結んでいた場合でも、自己発見取引が成立した場合には仲介手数料を支払う必要はありません。

「REINS（レインズ）」とは「不動産流通機構」の略称で、該当する物件の情報を登録することで不動産業界全体に周知され、買主が見つかる可能性が高まります。

不動産業者に不動産売却の仲介を依頼する際、売主はこの３種類の中から自分の状況に合った方法を選んで契約します。

後者の媒介契約になるほど売主の行動は制限されますが、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれるメリットがあります。

不動産売買の流れ

それでは、不動産売買仲介の仕事の全体像を把握するために、不動産売買の流れを見ていきましょう。

不動産を「売る場合」と「買う場合」、それぞれを解説します。

不動産を売る場合

先に、不動産を売る場合の流れを見ていきます。

売買仲介業者による売却の流れは、次の通りです。

順番に詳しく見ていきましょう。

１．査定依頼

まずは、不動産業者に物件の売り出し価格の査定依頼を出すところから始まります。

不動産の査定方法は主に下記の３種類が挙げられます。

それぞれの説明は以下の通りです。

AI査定

「AI査定」は、膨大な量の取引データを学習したAIが、物件情報を入力するだけで即時に査定額が算出される査定方法です。
一戸建てと比べ、間取りや施工会社、デザインなど物件ごとの個別要素が少なく、データが蓄積しやすいマンションの査定に適しています。

簡易査定

「簡易査定」は、不動産業者が持っている過去の取引のデータベースをもとに、おおよその販売価格を算出する査定方法です。
立地・地積・築年数・間取りといった情報を伝えるだけで査定できる点はAI査定と同様ですが、不動産業者の担当者が査定を行うことになります。

訪問査定

「訪問査定」は、営業担当者が実際に物件に訪問して査定額を算出する査定方法です。
建物の劣化状況や周辺環境など、細部まで現場で確かめてから査定額を出すので、簡易査定よりも精度が高くなる傾向にあります。

不動産査定方法３種の解説は以上です。

査定はあくまで適正な売り出し価格の基準をはかるもので、最終的な売り出し価格を決めるのは不動産業者ではなく売主です。

とは言え、相場からかけ離れた売り出し価格では、売れない、または損をする可能性があるので、査定は必須と言えるでしょう。

２．媒介契約締結

次に、査定を依頼した不動産業者と、売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。

前述の通り、媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があり、売却活動における売主の自由度や、不動産業者に課される義務がそれぞれ異なります。

３．売却活動

続いて、媒介契約を結んだ不動産業者とともに、売却活動を始めます。

不動産会社は、広告・宣伝によって購入希望者を募り、内覧をセッティングします。

居住中であれば、内覧の対応は不動産業者の担当者とともに行いますが、売主が内覧に立ち会う必要はありません。

４．売買契約締結

不動産の買主が決まったら、「売買契約」を結びます。

この際、不動産や契約者についての詳細が記載された「不動産売買契約書」を作成します。

また、購入意志の確認として、引渡しまでの間に買主から手付金を受け取ることが一般的です。

５．決済・引渡し・登記

物件の引渡し日に、売主と買主、不動産業者の担当者、司法書士らが金融機関などに集まり、代金の決済や登記の手続きを行います。

買主側は、所有権を売主から買主へと移す「所有権移転登記」の手続きを行います。

専門家である司法書士に代行を依頼する場合が多く、所有権移転登記の手続きの費用は３～10万円が目安で、基本的には買主が負担します。

一方で売主側は、「抵当権抹消登記」が必要な場合があります。

「抵当権」は、ローンを組む際に金融機関が担保として土地や建物などに設定します。
借主が返済できなかった場合などに、抵当権のついた物件を差し押さえて競売に出し、売却益を返済費用に充てられる権利です。

売主が物件を購入した際のローンが残っていたり、抵当権を設定したままだと不動産を譲渡できないため、ローンを利用して物件を購入した売主は抵当権抹消登記が必要となります。

こちらの手続きも司法書士への依頼が一般的で、抵当権抹消登記の手続きの費用は１～２万円が目安で、基本的には売主が負担します。

ちなみに、抵当権はローンの返済が終わっても自動的に抹消されるわけではないので、返済が終わっているからといって抹消登記が不要とはなりません。

６．確定申告

不動産売却により生じた利益は「譲渡所得」といい、所得税や住民税の課税対象となります。

ただし、居住していた住宅を売却して得た譲渡所得については、「3000万円の特別控除」や「買い換えの特例」など、税金の軽減処置が適用できる場合があります。

売主が自宅を売る場合には、このような節税施策も確認すると良いでしょう。

不動産を買う場合

続いて、不動産を買う場合の流れも見ていきましょう。

不動産は、取引の形態によって「売主物件」と「仲介物件」の2種類に分けられます。

それぞれの違いは、以下の通りです。

売主物件

一戸建てであればハウスメーカーや工務店、マンションであれば主にデベロッパーが自社で建てた物件を直接販売している物件。
新築の一戸建て・マンションに多い。

仲介物件

売主と買主の間に不動産業者が入って取引を仲介する物件。
中古の一戸建て・マンションに多い

中古物件の売主は個人の場合が多いので、取引の際は不動産業者が仲介に入るのが一般的です。

購入の流れは基本的に同じですが、仲介手数料が発生するのは仲介物件に限ります。

不動産購入までの流れは、次の通りです。

こちらも順番に見ていきましょう。

１．希望条件の整理・情報収集

まずは、購入物件の希望条件を洗い出して優先順位をつけます。

新築か中古かの違いは、購入金額や探し方だけでなく、保証内容や利用できる控除の条件にも及ぶため、多角的な比較が必要となります。

２．予算決定・資金計画

次に、希望条件に見合う物件のおおよその購入価格を調べ、資金計画を立てます。

資金計画を立てる際は、

• 初期費用をどのくらい用意できるか
• ローンを無理なく返済していけるか

最低限この２点は押さえておきましょう。

また、希望条件と予算とで折り合いをつけながら、着地点を探っていく必要もあります。

３．物件・ローン選定

条件と予算がある程度固まったら、インターネットで検索したり、不動産業者に相談しながら実際に物件を探していきます。

また、住宅ローンなどを利用する場合は、金融機関を比較し、金利や諸費用、返済期間などのおおまかな利用条件を予め確認しておきましょう。

４．内覧・現地見学

気に入った物件が見つかったら、物件の内覧を申し込んだり、現地を見学し、目で見て精査していきます。

実際の物件を訪問できる場合もあれば、モデルルームを見学する場合もあります。

５．購入申込み

内覧した物件のなかから、実際に購入したい物件を絞り込めたら、売主のハウスメーカーやマンションデベロッパー、または仲介する不動産業者などに対して、購入の申し込みを行います。

６．ローン事前審査

住宅ローンなどの融資を受ける場合は、この段階で事前審査を受ける必要があります。

住宅ローンの事前審査は、申請者に返済能力があるかを簡易的にチェックするもので、数日から1週間程度で結果が出ることが一般的です。

７．契約内容確認・重要事項説明

次に、購入にあたっての契約内容や重要事項について、宅建士（宅地建物取引士）から説明を受けます。

書面に記された登記の内容や購入金額、支払い日などの重要な事項は、必ず宅建士の有資格者から口頭で説明されることになっています。

８．売買契約締結

契約内容や重要事項の確認が終わったら、売買契約を結びます。

また、このタイミングで「手付金」も支払います。

手付金は、契約を結んだ証拠として支払うものです。
中古の物件は購入代金の5％、新築は10％が相場となっていますが、実際の手付金額は物件ごとに異なるため、詳細は重要事項説明の際に確認しておきましょう。

また、前述の通り、仲介物件の場合には不動産業者に対して、仲介手数料を支払う必要があります。
支払うタイミングとしては、「売買契約の締結時」と「物件の引渡し時」の２回に分けて半金ずつ支払うのが一般的です。

９．ローン本審査・契約

売買契約の締結後、住宅ローンなど金融機関からの融資を受ける場合、ローンの本審査を受けます。

本審査は事前審査よりも必要書類が多く、結果が出るまでに日数を要する傾向にあります。

この本審査に通れば、借り入れの契約である「金銭消費貸借契約」を結びます。

10．引渡し・融資実行

物件の引渡しと同日に、ローンの融資実行と、不動産登記の手続きを行います。

不動産を買う場合の登記手続きには、中古住宅の所有権が移動したことを示す「所有権移転登記」、ローンを利用する際に金融機関と共同申請する「抵当権設定登記」などがあります。

まとめ｜売買仲介は不動産業の基礎

今回は、不動産の売買仲介の仕事の全体像を理解するため、実際の売買の流れを「売る場合」と「買う場合」とでそれぞれご紹介しました。

不動産の売買仲介は多くの不動産に触れるため、単純にその不動産の価格を算出するところから、経験を積むことでエリア性や人口動態などを鑑みるところまで、不動産を深く知るための基礎を作ることが出来ます。

また、不動産売買仲介は不動産業全体で見ても、比較的に収入の高い業種でもあります。

これを機に、迷っている人は是非、不動産売買仲介の業界への挑戦を考えてみてください。

以上、最後まで読んで頂きありがとうございました。